Hasta hace algunos años, cuando se iba a subastar la vivienda habitual de una persona, esta podía paralizar la subasta solo si devolvía la totalidad del préstamo hipotecario. Hoy en día ya no es así, gracias a la enervación de la ejecución hipotecaria.
¿En qué consiste la enervación de la ejecución hipotecaria?
La enervación es una forma de terminar anticipadamente el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, que en caso contrario, finalizaría cuando lo hiciera la subasta del inmueble.
Consiste en que el deudor puede paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria consignando las cantidades que deba hasta ese momento (no todo el préstamo, como ocurría antes), que abarcará tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento (incluyendo, obviamente, los intereses de demora correspondientes). Y ello, sin necesitar el consentimiento del acreedor.
De este modo, la ejecución hipotecaria se daría por finalizada y no llegaría a celebrarse la subasta, o se paralizaría, en caso de haber comenzado. Aunque, como veremos más adelante, la vivienda se declarará liberada cuando se paguen también las costas del procedimiento.
¿Existe algún requisito para enervar la hipoteca, aparte del pago?
Sí, existe otro requisito, que se exige si no es la primera vez que se libera la vivienda. En ese caso, tienen que haber transcurrido al menos 3 años entre la fecha en que se liberó el inmueble y la del requerimiento de pago por parte del acreedor, sea judicial o extrajudicial.
¿Hasta qué momento se puede enervar la ejecución hipotecaria?
El deudor puede enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día en que se vaya a producir la subasta. Es decir, puede llevar a cabo esta acción en cualquier momento, siempre y cuando no haya finalizado ya la subasta (incluso mientras se esté celebrando).
¿Qué ocurre una vez que se pagan las cantidades debidas?
Cuando se realiza el pago, se calculan las costas sobre la cuantía a la que asciendan las cuotas atrasadas pagadas, con el límite del artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Una vez abonadas las costas, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando la vivienda y declarando el procedimiento terminado.
Se acordará lo mismo si el pago lo realiza una tercera persona, con el consentimiento del ejecutante.
¿Se puede enervar la ejecución hipotecaria sobre una vivienda que no sea la habitual?
Si se trata de una vivienda distinta de la habitual, también existe la posibilidad de que se paralice el procedimiento. Pero en este caso no hablaríamos de enervación de la ejecución hipotecaria, porque en este caso se requiere el consentimiento del acreedor.
Es decir: cuando se trata de una vivienda que no es la habitual, el acreedor puede solicitar que se comunique al deudor que puede liberar la vivienda consignando la cantidad debida antes de que termine la subasta.
Pero si el acreedor no realiza esta acción, el deudor no puede parar la subasta. Por eso no se trataría de una enervación propiamente dicha, aunque tiene varios aspectos en común con esta:
- Las cantidades que hay que pagar son las mismas.
- También tiene que haber transcurrido un plazo mínimo de 3 años desde la última vez que se liberara el inmueble y el requerimiento de pago judicial o extrajudicial, en su caso.
- Igualmente, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por terminado el procedimiento y liberada la vivienda cuando se pagan las costas.
¿Dónde se regula la enervación de la ejecución hipotecaria?
La enervación de la ejecución hipotecaria se regula en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este precepto se contempla tanto la propia enervación de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, como la paralización del proceso cuando se trata de otra vivienda.
¿Cuándo se inicia la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria da comienzo con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Esto sucede cuando:
- El deudor debe como mínimo 12 cuotas de la hipoteca o el equivalente al 3% del importe de la misma, si se encuentra dentro de la primera mitad del plazo de devolución.
- O cuando debe 15 cuotas o el equivalente al 7% de la hipoteca, si se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución.
El acreedor tiene que dar aviso al deudor de las cantidades debidas y de que, en su caso, iniciará la ejecución hipotecaria, con una antelación mínima de un mes.
La cláusula de vencimiento anticipado conlleva que el acreedor puede solicitar al deudor que pague todo lo que queda pendiente por el préstamo hipotecario.
Sin embargo, como hemos visto, el deudor puede abonar solo lo que haya dejado de pagar (más los intereses y costas) para paralizar el procedimiento, si se trata de la vivienda habitual. E incluso cuando se trata de una vivienda diferente, si así lo consiente el acreedor.
Protege tu vivienda y cancela tus deudas con la Ley de la Segunda Oportunidad
Si tienes deudas y no puedes pagar tu hipoteca, recuerda que puedes consultar si reúnes los requisitos para acogerte al mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.
Tras la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad del año 2022 es posible salvar la vivienda familiar y cancelar una parte de tus deudas de forma legal. El resto de las deudas serían sometidas a un plan de pagos establecido judicialmente y que se limitaría a aquellos pagos que realmente sí puedes afrontar, cancelando todo lo demás.
Alternativamente la Ley de la Segunda Oportunidad también permite cancelar todas las deudas por completo, liquidando por completo tu patrimonio. Esta opción solo es interesante si no quieres preservar tu vivienda familiar, ya que la perderías en el proceso.