El impago de la hipoteca tiene consecuencias que dependen de la situación de la deuda. Si la falta de pago se limita a pocos meses, se aplican intereses por la demora. Cuando el impago se prolonga en el tiempo, la entidad acreedora puede dar por vencida la hipoteca e iniciar un proceso de liquidación.

En este artículo te explicamos qué pasa si no pagas la hipoteca y qué puedes hacer en caso de que quieras cancelar tus deudas o si no quieres perder la vivienda.

¿Dónde se regulan los plazos para declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca?

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

En la ley anterior, del año 2013, se podía ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de 3 cuotas impagadas. La nueva ley modificó este plazo en favor de los deudores.

¿Cuáles son estos plazos que la nueva ley dispuso?

Si la demora se produce en la primera mitad de la duración total del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial cuando haya un impago de por lo menos 12 mensualidades. También se podrá demandar en caso de que la deuda ascienda a un 3 % del importe del préstamo.

Cuando los impagos tienen lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, el impago no puede ser menor a 15 meses o a un 7 % del capital inicial.

¿Qué pasa con los procesos judiciales por deudas hipotecarias anteriores al 2019?

El 16 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley que regula los plazos, por lo que cabe preguntarse qué ocurre con las deudas hipotecarias anteriores a esa fecha.

Pues bien, a este respecto, la sentencia número 463/19 del Tribunal Supremo dispuso lo siguiente:

Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la citada Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.

Esto implica que existen deudas hipotecarias contraídas antes de que la nueva ley entrara en vigor que se regulan por la nueva normativa. Por tanto, en estos casos también se aplica el principio de que si el incumplimiento del cliente es inferior a los plazos o porcentajes que estipula la ley actual, las demandas serán sobreseídas. En caso de que el incumplimiento sea mayor a los nuevos criterios, se continuará con el proceso.

¿Qué opciones hay cuando no se puede pagar una deuda hipotecaria?

Es importante actuar antes de que la situación empeore y que se acerquen los plazos para la ejecución hipotecaria por parte del acreedor. Cuando el deudor ya sabe que su deuda continuará incrementándose, puede llevar a cabo algunas acciones previstas en la normativa.

En concreto, el Código de Buenas Prácticas, que está dirigido a deudores de préstamos y créditos con garantía de hipoteca sobre su vivienda habitual, y también comprende a fiadores y garantes hipotecarios no deudores. Este instrumento legal permite negociar la deuda con intención de pagarla.

Para acogerse al Código de Buenas Prácticas es necesario cumplir con determinados requisitos vinculados con la situación económica y patrimonial familiar y sus ingresos netos.

¿Qué se puede solicitar en el marco de esta disposición? El Código contempla diferentes opciones:

Reestructurar la deuda

Es posible modificar el importe de la cuota, plazos, porcentajes de intereses. Los requisitos a cumplir son:

• La cuota debe superar la mitad de los ingresos netos de la unidad familiar.
• El valor de la vivienda no debe superar los 300.000 euros en total.
• Los ingresos de la familia están limitados a 3 veces el IPREM anual.
• En los 4 años previos a la solicitud, debe haberse producido un cambio en la economía de la familia que redujo las posibilidades de pagar.

Quita de deuda

Con la quita, se solicita la eliminación de una parte de la deuda. El banco valorará si el deudor cumple con los requisitos anteriores y todas las circunstancias que afecten la situación.

Dación en pago

Con la dación en pago, el banco acepta saldar la deuda a cambio de la entrega de la vivienda, independientemente de su valor.

Acogerse a la Ley de la Segunda Oportunidad

La Ley de la Segunda Oportunidad permite a los deudores insolventes que cumplen los requisitos saldar sus deudas.

Además, con la nueva Ley de Segunda Oportunidad surgida tras la reforma de 2022 existe una mayor protección para la vivienda familiar, ya que se puede pedir la cancelación de las deudas sin tener que entregar la vivienda habitual.

En el supuesto de que el banco haya ejecutado la vivienda hipotecada, no puede seguir reclamando el pago de la deuda. La Ley de la Segunda Oportunidad libera a quien tiene deudas, incluidas las que persisten tras la ejecución de la hipoteca.

Vender la vivienda

Vender la casa es una opción cuando no se puede pagar la hipoteca. El resultado siempre será mejor que si el banco la subasta.

¿Qué pasa con el acreedor y con la deuda? Existen varias opciones:

1. La opción más habitual es cancelar la deuda con el dinero obtenido de la venta. Si la casa se vende a un precio superior al de la hipoteca, el dinero restante es para quien la vendió. Cuando la vivienda se vendió por un valor inferior a la deuda, el importe irá directamente a pagar al banco. Con el saldo que queda sin pagar se genera una nueva deuda, que ya no es hipotecaria, sino un nuevo préstamo con condiciones diferentes.
2. La segunda opción es transmitir la deuda al comprador. Esta acción se conoce como subrogación de la hipoteca. El banco debe dar el visto bueno y analizar el perfil de riesgo del comprador. Es una solución bastante habitual.
3. La llamada hipoteca puente es la tercera opción. Se aplica cuando se vende una vivienda hipotecada y se compra otra mediante hipoteca. En lugar de pagar dos hipotecas por separado, el banco ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola pagando una cuota menor.

La cancelación de deudas hipotecarias en caso de atrasos en los pagos es un tema delicado. La asistencia de un abogado es importante porque analizará todas las posibilidades y orientará al deudor acerca de la que más le conviene.

Te ayudaremos a cancelar tus deudas

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Más información en nuestro post: ¿Qué ocurre con mi hipoteca si me acojo a la Ley de la Segunda Oportunidad?