¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?

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Si tienes problemas graves para pagar tu hipoteca, es posible que puedas llegar a un acuerdo con el banco, si se trata de una entidad adherida al Código de Buenas Prácticas. Te explicamos en qué consisten estas medidas y todo lo que tienes que saber sobre su aplicación.

¿En qué consiste el Código de Buenas Prácticas?

El Código de Buenas Prácticas es un mecanismo regulado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Se trata de una serie de medidas encaminadas a facilitar la reestructuración de la deuda hipotecaria a personas que tienen graves inconvenientes para hacer frente al pago de la misma, y a flexibilizar los procedimientos de ejecución hipotecaria.

La mayor parte de las entidades bancarias en España están adheridas al Código de Buenas Prácticas. Entre ellas, bancos como CaixaBank, BBVA, Banco Santander o ING Bank.

¿A quiénes se les aplica el Código de Buenas Prácticas?

Se les aplica a aquellos deudores que tengan una hipoteca y se encuentren en el umbral de exclusión, así como a sus fiadores o avalistas (respecto de su vivienda habitual y con iguales condiciones que para el deudor principal).

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¿Quiénes se considera que están en el umbral de exclusión?

Se considerará que se encuentran en el umbral de exclusión los deudores que cumplan los siguientes requisitos:

  • El conjunto de los ingresos de la unidad familiar no debe superar el límite de 3 veces el IPREM anual de 14 pagas.
    • Si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene una discapacidad reconocida superior al 33%, está en situación de dependencia o tiene una enfermedad por la que esté acreditado que no puede trabajar, el límite será de 4 veces el IPREM.
    • En caso de que el deudor tenga parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido de al menos el 33%, o de personas con discapacidad física o sensorial con un grado de discapacidad reconocido de al menos el 65%, o en caso de enfermedad grave que incapacite de forma acreditada a la persona o a su cuidador para trabajar, el límite será de 5 veces el IPREM.
  • En los 4 años anteriores a la solicitud, la unidad familiar debe haber visto alteradas de forma significativa sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o bien durante ese tiempo le habrán sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
    • En todo caso, se entenderá que se han alterado de forma significativa las circunstancias económicas si el esfuerzo que supone la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado al menos el 1,5%, a menos que la entidad acredite que dicha carga cuando se concedió el préstamo era igual o superior a la del momento en que se solicita la aplicación del Código de Buenas Prácticas.
    • Se entiende que existe una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad si:
      • Se trata de una familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo o hay un menor de edad en la unidad familiar.
      • Alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33%, está en situación de dependencia o tiene una enfermedad por la que esté incapacitado de manera acreditada y permanente para trabajar.
      • Con la unidad familiar convive en la misma vivienda algún pariente del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y se encuentra en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma acreditada, temporal o permanentemente, para trabajar.
      • En la unidad familiar hay una víctima de violencia de género.
      • El deudor tiene más de 60 años, con independencia de que forme una unidad familiar o no.
  • La cuota de la hipoteca debe ser superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar en conjunto, o del 40% si alguno de sus miembros reúne las circunstancias para que se le aplique el límite de 4 o 5 veces el IPREM.

A efectos de la aplicación del límite del IPREM, se considera que tienen una discapacidad igual o superior al 33% los pensionistas de la Seguridad Social a los que se les haya reconocido una pensión de incapacidad permanente total o absoluta o gran invalidez, así como los pensionistas de clases pasivas con una pensión reconocida de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

Por otro lado, para que se apliquen las medidas complementarias y sustitutivas que contempla el Código de Buenas Prácticas, hay que cumplir los requisitos anteriores y adicionalmente, los siguientes:

  1. La unidad familiar no debe tener otros bienes o derechos patrimoniales con los que pueda pagar la hipoteca.
  2. La hipoteca debe recaer sobre la única vivienda que sea propiedad del deudor o los deudores, y estar concedida para su compra.
  3. Dicha hipoteca debe carecer de otras garantías reales o personales. Si existen garantías personales, se debe carecer de otros bienes o derechos patrimoniales con los que se pueda pagar la deuda.
  4. Si hay codeudores que no forman parte de la unidad familiar, deben reunir las circunstancias anteriores.

¿Qué documentos hay que presentar para demostrar el cumplimiento de los requisitos?

Los documentos a presentar son los siguientes:

  • Certificado de rentas, y en su caso, certificado que demuestre que se ha presentado el Impuesto de Patrimonio.
  • Las últimas 3 nóminas.
  • Certificado de las prestaciones que refleje la cuantía mensual percibida por prestaciones o subsidios por desempleo, expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • Certificado que acredite los salarios sociales, rentas mínimas de inserción u otras ayudas de naturaleza similar concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  • Los trabajadores autónomos que estén cobrando la prestación por cese de actividad tendrán que presentar el certificado expedido por el órgano gestor en el que aparezca la cuantía mensual percibida.
  • Libro de familia o documento que acredite la inscripción como pareja de hecho.
  • Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en la vivienda, referido al momento en que se presenten los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
  • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para trabajar.
  • Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad relacionados con cada miembro de la unidad familiar.
  • Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos que justifiquen, en su caso, las demás garantías reales o personales constituidas, en caso de haberlas.
  • Declaración responsable del deudor o deudores sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos para que se considere que se encuentran en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

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¿Qué medidas contempla el Código de Buenas Prácticas?

En el Código de Buenas Prácticas se contemplan las siguientes medidas:

Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de la deuda hipotecaria

Los deudores a los que se les aplica el Código de Buenas Prácticas pueden solicitar al banco la reestructuración de su deuda hipotecaria, antes de que se anuncie la subasta de la vivienda en el marco de un procedimiento de ejecución.

La entidad tiene un plazo de un mes para notificar y ofrecer al deudor un plan de reestructuración, y este a su vez puede presentar al banco una propuesta de plan de reestructuración, que el banco está obligado a analizar. Si la entidad rechaza tal propuesta, tiene que comunicar al deudor los motivos en los que basa su decisión.

Las medidas que se aplicarían si se llega a un acuerdo serían siguientes:

  • Carencia en la amortización de capital de 5 años, de manera que el capital correspondiente a las cuotas de ese tiempo se podrán pasar en una cuota final al finalizar el préstamo, o prorratearse en las demás cuotas. También se podrán combinar ambos sistemas.
  • Ampliación del plazo de amortización por un plazo total de 40 años a contar desde el momento en que se concedió el préstamo.
  • El tipo de interés se reducirá al Euribor más el 0,25% durante el plazo de carencia.
  • Las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los préstamos hipotecarios se inaplicarán de forma indefinida.

De forma adicional, las entidades pueden reunificar todas las deudas del deudor.

Si el plan resultara inviable conforme al criterio que veremos a continuación, se debe advertir en el plan de reestructuración, o bien se hará constar que si dicho plan resulta inviable, se podrán solicitar las siguientes medidas complementarias.

Medidas complementarias

Aquellos deudores para los cuales el plan de reestructuración anterior resulte inviable, podrán solicitar una quita en el capital pendiente de la hipoteca, que el banco podrá aceptar o rechazar en un plazo de un mes desde que se acredite que el plan es inviable.

El plan de reestructuración resultará inviable si establece una cuota hipotecaria mensual que supere el 50% de los ingresos que reciban los miembros de la unidad familiar en conjunto.

Para determinar la quita, la entidad aplicará alguno de los siguientes criterios:

  • Reducción del 25% del total del capital.
  • Reducción equivalente a la diferencia que existe entre el capital amortizado y el que tenga con el total del capital prestado igual proporción que el número de cuotas pagadas por el deudor sobre el total de las cuotas que debe.
  • Reducción equivalente a la mitad de la diferencia que exista entre el valor actual de la vivienda y el que resulte al restar al valor inicial de tasación 2 veces la diferencia con el préstamo concedido, si el primero es inferior al segundo.

También podrán solicitar la quita los deudores sobre los que recaiga ya un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya anunciado ya la subasta, así como aquellos que están incluidos en el umbral de exclusión y no han podido optar a la dación en pago por tener la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.

Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual

Desde un plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración, el deudor al que no resulten viables el plan de reestructuración ni las medidas complementarias podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual, cancelando así el total de la deuda hipotecaria y de sus responsabilidades personales, así como las de terceros, en su caso.

Si lo solicita en el momento de solicitar la dación en pago, el deudor puede permanecer en la vivienda durante un plazo de 2 años en régimen de alquiler, pagando una renta anual del 3% del total de la deuda en el momento de la dación. Durante ese tiempo, el pago de la renta devengará un interés de demora del 10%.

Los bancos pueden pactar con los deudores la cesión de parte de la plusvalía generada por vender la vivienda, en contraprestación por la colaboración que esta puede prestar en dicha venta.

No será aplicable esta medida si el deudor se encuentra ya inmerso en un procedimiento de ejecución hipotecaria y se ha anunciado ya la subasta de la vivienda, o si esta está gravada con cargas posteriores.

Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual

El deudor hipotecario ejecutado al que se le haya suspendido el lanzamiento según lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social puede solicitar al acreedor el alquiler de dicha vivienda por una renta anual máxima del 3% de su valor en el momento de la aprobación del remate, determinado por tasación.

El arrendamiento será anual, y se podrá prorrogar si lo desea el arrendatario, hasta completar un periodo de 5 años. Si el ejecutado y el adjudicatario están de acuerdo, se podrá prorrogar de forma anual durante 5 años más.

REVISADO POR EXPERTOS

Elisabet de Vargas

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