En 2012 se aprobó el Código de Buenas Prácticas, que fue modificado en 2022, a través del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. Y una de las medidas contempladas, para deudores hipotecarios en una situación económica especialmente compleja, fue la quita hipotecaria, que explicamos a continuación.
¿En qué consiste la quita hipotecaria?
La quita hipotecaria consiste en una reducción del capital pendiente de la hipoteca que el deudor puede solicitar en ciertos casos. Se trata de una medida prevista en el Código de Buenas Prácticas aprobado en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.
Al hacerse una quita a la hipoteca, la cuota mensual que paga el deudor disminuye, lo que facilita su pago.
¿El banco está obligado a aceptar la quita hipotecaria?
No, el banco no tiene que aceptar obligatoriamente la quita de la hipoteca. Si la rechaza, tampoco tiene que motivar su decisión.
¿Cuándo se puede solicitar la quita hipotecaria?
Conforme al Código de Buenas Prácticas, los deudores que se encuentran en el umbral de exclusión pueden solicitar y obtener del banco una reestructuración de la deuda hipotecaria. Pues bien, cuando dicho plan de reestructuración resulta inviable, es cuando pueden solicitar la quita de la hipoteca.
Hay otros dos supuestos en los que se puede solicitar la quita hipotecaria: en caso de encontrarse en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya anunciado ya la subasta, y cuando, estando en el umbral de exclusión, no se ha podido optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca.
¿Cuándo se considera que el plan de reestructuración es inviable?
Se entiende que el plan de reestructuración resulta inviable cuando la cuota hipotecaria mensual que establece supera el 50% de los ingresos que perciben todos los miembros de la unidad familiar en conjunto.
¿Cuáles son los requisitos del umbral de exclusión?
Por otro lado, para considerar que un deudor se encuentra en el umbral de exclusión, tiene que cumplir los siguientes requisitos:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere 3 veces el IPREM. En ciertos casos (por ejemplo, si un miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33%), el límite asciende a 4 veces el IPREM.
- Que, en los 4 años anteriores a la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, o hayan sobrevenido durante ese tiempo circunstancias familiares de especial vulnerabilidad. El propio Real Decreto-ley 6/2012, en el apartado 1.b) de su artículo 3, define cuándo se entienden producidas estas situaciones.
- Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos percibidos por los miembros de la unidad familiar en conjunto, y del 40% en aquellos casos donde pueden representar 4 veces el IPREM en lugar de 3 veces.
Además, para poder solicitar la quita, se tienen que cumplir adicionalmente los siguientes requisitos:
- Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar no disponga de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y que se haya concedido para la adquisición de la misma.
- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las tres circunstancias anteriores.
¿A cuánto asciende la quita hipotecaria?
La cuota se calcula utilizando cualquiera de los siguientes métodos:
- Aplicar una reducción del 25%.
- Aplicar una reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
- Aplicar una reducción equivalente a la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor resultante de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.
Tanto si el banco decide aceptar la quita como si no, debe notificar al deudor los resultados obtenidos al calcular la quita.
¿Qué plazo tiene el banco para responder?
El banco dispone de un plazo de un mes para notificar al deudor si acepta o no la quita, a contar desde que se acredite la inviabilidad del plan de reestructuración.
Si no puedes conseguir una quita, quizás puedas acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad
En caso de que no reúnas las condiciones para solicitar una quita, o si te la han denegado, y siempre que tengas otras deudas que no puedas pagar, quizás reúnas los requisitos para acogerte a la Ley de la Segunda Oportunidad. Este mecanismo legal te permitiría:
- Cancelar tus deudas. La deuda hipotecaria no es exonerable, pero sí lo sería la deuda remanente que podría quedar después del proceso de ejecución hipotecaria, en su caso.
- Evitar embargos, tanto los que ya estén en marcha, que se suspenderían, como otros embargos, porque no se podrían ordenar nuevos embargos.
- Salir de los ficheros de morosos en los que aparezcas, si es así.
En Abogados Para Tus Deudas somos expertos en cancelación de deuda con la Ley de la Segunda Oportunidad, lo que nos sirve para ayudar continuamente a deudores que tienen que superar una grave situación de sobreendeudamiento. Ponte en contacto con nosotros para que te informemos gratis y sin compromiso.