No siempre que concluye la ejecución hipotecaria la deuda queda saldada, ya que, en ocasiones, no se obtiene dinero suficiente en la subasta. En estos casos, el deudor continúa siéndolo hasta que cancela la deuda pendiente.

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento que el banco puede poner en marcha cuando se dan los requisitos para aplicar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Para ello, es necesario que el deudor deba un cierto número de meses o el equivalente a un porcentaje de la hipoteca, en función del plazo de devolución de la misma en el que se encuentre.

En primer lugar, se requiere al deudor para que pague lo que queda de la hipoteca ya que, en caso contrario, se procederá a la subasta de la vivienda. No obstante, hay casos en los que el deudor puede enervar la ejecución hipotecaria, y así paralizar la subasta devolviendo solo lo que no ha pagado (más intereses y costas), y no todo el préstamo pendiente.

El problema es que no siempre se consigue dinero suficiente para saldar la deuda una vez concluida la subasta. Por lo tanto, el deudor no solo ha perdido su vivienda sino que, además, continúa debiendo dinero al banco.

Cabe destacar que en un número muy reducido de casos, la hipoteca contempla la posibilidad de la dación en pago. Esto quiere decir que ante un impago, el deudor quedaría liberado de la deuda desde el momento mismo en que entregara su casa al banco. Es decir, no seguiría debiendo dinero después de la subasta.

Pero insistimos en que son muy pocas las hipotecas que establecen la dación en pago. Si el contrato no contiene esta opción, se puede intentar negociar con el banco, pero este no tiene por qué aceptar.

¿Quieres cancelar deudas pendientes?

¿Qué ocurre si después de la subasta se sigue debiendo dinero al banco?

Como ya hemos indicado, una vez ejecutada la vivienda, existe la posibilidad de seguir debiendo dinero al banco. Esto ocurriría cuando el dinero obtenido en la subasta no es suficiente para cubrir toda la deuda.

Pues bien, en caso de que el deudor no pague la deuda pendiente después de la subasta, el banco podrá reclamar el pago de la deuda restante judicialmente, presentando una demanda. En ese caso, no quedaría más opción que pagar ya que, de lo contrario, se puede sufrir un embargo.

Los bienes que se pueden llegar a embargar judicialmente con los señalados en el artículo 592.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que son los siguientes:

• Dinero o cuentas corrientes de cualquier clase.
• Créditos y derechos realizables en el acto o a corto plazo, y títulos, valores u otros instrumentos financieros admitidos a negociación en un mercado secundario oficial de valores.
•  Joyas y objetos de arte.
• Rentas en dinero, cualquiera que sea su origen y la razón de su devengo.
• Intereses, rentas y frutos de toda especie.
• Bienes muebles o semovientes, acciones, títulos o valores no admitidos a cotización oficial y participaciones sociales.
• Bienes inmuebles.
• Sueldos, salarios, pensiones e ingresos procedentes de actividades profesionales y mercantiles autónomas.
• Créditos, derechos y valores realizables a medio y largo plazo.

Deuda hipotecaria y Ley de Segunda Oportunidad

Por otro lado, es importante saber que si bien las cantidades adeudadas por el impago de la hipoteca no se pueden cancelar con la Ley de Segunda Oportunidad, sí entran dentro de la aplicación de este mecanismo las deudas resultantes una vez que se ha celebrado la subasta.

Es decir: no es posible acogerse a la Segunda Oportunidad antes de la ejecución hipotecaria, pero sí una vez que el procedimiento ha llegado a su fin y ha quedado una deuda después de la subasta.

No obstante, para eliminar las deudas a través de la Segunda Oportunidad es necesario cumplir una serie de requisitos. Así pues, en primer lugar es aconsejable consultar con un abogado experto en la materia si se reúnen las condiciones.

En ese caso, el deudor tendría dos opciones: cancelar completamente sus deudas liquidando todo su patrimonio (incluso la vivienda habitual, si no es este el bien que ha perdido) o acogerse a un plan de pagos para ir saldando sus deudas (y, de esta manera, salvar su vivienda habitual).