¿Qué es la cláusula de vencimiento anticipado en una hipoteca?

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La normativa hipotecaria fue modificada con la entrada en vigor el 16 de junio de 2019 de la Ley 5/2019 reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), que introdujo cambios sustanciales en las hipotecas a los que se acomodan todos los contratos firmados después.

Como garantía para los bancos cuando el deudor no paga una o varias cuotas del préstamo hipotecario, esta ley permite la cláusula de vencimiento anticipado mediante la que exigir toda la deuda cuando se cumplen una serie de requisitos.

Actualmente, la gran mayoría de las hipotecas realizadas en España incluyen esta cláusula de vencimiento anticipado y es posible embargar la vivienda si se produce un impago en las condiciones previstas por la ley.

Son cláusulas reguladas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y por tanto el acreedor puede reclamarle al deudor la obligación pendiente.

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Las cláusulas de vencimiento anticipado permiten que el banco concluya el contrato hipotecario y pida la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incurre en el impago de varias cuotas en los supuestos legalmente establecidos.

Para que aplique la cláusula de vencimiento anticipado, es necesario que el titular de la vivienda no pueda o no quiera pagar la hipoteca, dejando de cumplir con las cuotas del crédito que le debe a la entidad bancaria prestamista.

Esta cláusula se incluye habitualmente al final del contrato hipotecario, y debe indicarse cuáles son las condiciones para que el banco pueda aplicar dicho mecanismo.

El cambio normativo de 2013 ya limitó el incumplimiento de pago a un mínimo de tres cuotas mensuales del préstamo hipotecario, pero la Ley 5/2019 ha limitado aún más la capacidad de los bancos para ejercitar esta cláusula en aras de proteger al consumidor.

¿Cuándo se aplica esta cláusula en la actualidad?

El vencimiento anticipado es uno de los preceptos modificados por la reciente normativa hipotecaria, que limitó la aplicación de esta cláusula –y la consiguiente finalización del contrato hipotecario- por parte del banco, a la concurrencia de los siguientes requisitos:

  1. Que el deudor se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
  2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
    • Al 3% del capital inicial del préstamo durante la primera mitad, o que el impago persista durante 12 mensualidades;
    • Al 7% del crédito durante la segunda mitad del préstamo o que el impago sea de 15 cuotas.
  3. Que el prestamista haya requerido el pago al deudor concediéndole un plazo mínimo de tres meses para su cumplimiento con la advertencia de reclamarle sino el pago total del préstamo.

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¿Cuándo una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva?

La utilización de la cláusula supone el desahucio de los ocupantes de la vivienda por no poder cubrir las cuotas del préstamo hipotecario ni ser capaces de hacer frente al crédito pendiente por pagar. Por ello, para defender a los consumidores, los tribunales han seguido de cerca la aplicación de esta cláusula para asegurar que no suponga una práctica abusiva.

El tribunal supremo en varias sentencias -11.09.2019, 12.11.2019, 14.11.2019 y 12.12.2019- ha declarado que para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor ha de ser grave o una obligación de carácter esencial que justifique que se reclame la totalidad de la deuda pendiente.

También señala que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida excepcional. Y, por último, que el derecho nacional ha de prever mecanismos con los que el consumidor pueda evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.

Con los cambios incluidos en la Ley 5/2019, es posible eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si todavía no. De hecho, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencias en los últimos años donde contempla que la cláusula pueda anularse al considerarse abusiva aunque no se haya ejecutado aún o cuando el banco haya esperado los tres meses de impago previstos en la Ley 1/2013.

Por tanto, la posible abusividad dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la simple inclusión de la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura hipotecaria, que no es ilícita en sí misma.

¿Qué pasa si el procedimiento de ejecución hipotecaria ya está iniciado?

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de fecha 11.09.2019 indica que, en el caso de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido aún la entrega de la posesión al adquirente, sucederá que:

  • Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.
  • Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de tres mensualidades impagadas), y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán igualmente archivados.

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¿Se puede archivar un procedimiento hipotecario antiguo aunque el banco haya ejecutado la vivienda?

Según la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo, sería posible pedir el archivo del procedimiento hipotecario aunque la vivienda haya sido adjudicada en subasta, siempre que se trate de un consumidor y de que el banco no haya tomado posesión de la vivienda.

En este caso, habría que solicitar a través de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad previstos en la Ley 5/2019. No obstante, si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya está entregada al Banco, no es posible solicitar el archivo.

¿Se puede salvar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad?

La Ley de la Segunda Oportunidad permite salvar la vivienda siempre y cuando se mantenga al corriente de pago el crédito hipotecario. De este modo, se podrá proteger la vivienda del embargo y al mismo tiempo cancelar todas las otras deudas no hipotecarias: préstamos personales, tarjetas de crédito, microcréditos, etc.

Es una solución especialmente interesante para aquellas personas que tienen varias deudas pendientes y por ese motivo tampoco pueden hacer frente a la hipoteca.

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REVISADO POR EXPERTOS

Elisabet de Vargas

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