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«Si me acojo, ¿pierdo la casa?» Es, sin discusión, la primera pregunta que me hacen cuando hay una hipoteca de por medio, y la que más gente mantiene atrapada durante años sin hacer nada. La respuesta corta es que la hipoteca no se exonera, pero la vivienda no siempre se pierde. Todo depende de la modalidad que elijas y de un cálculo que puedes hacer tú mismo en cinco minutos. Vamos con ello.
La hipoteca no se exonera, pero eso no significa perder la casa
Empecemos por lo técnico, porque de ahí sale todo lo demás. El artículo 489.1.8º del texto refundido de la Ley Concursal excluye de la exoneración las deudas con garantía real dentro del límite del privilegio especial. Traducido: la parte de tu hipoteca que está cubierta por el valor de la vivienda no se cancela.
Pero fíjate en la coletilla, porque es la que casi nunca se explica. Solo queda fuera lo que cubre la garantía. Si debes más de lo que vale la casa, ese exceso sí se exonera, porque jurídicamente es crédito ordinario.
| Deuda hipotecaria | Valor de la vivienda | No exonerable | Sí se exonera |
|---|---|---|---|
| 120.000 € | 180.000 € | 120.000 € | 0 € |
| 160.000 € | 160.000 € | 160.000 € | 0 € |
| 190.000 € | 140.000 € | 140.000 € | 50.000 € |
| 240.000 € | 150.000 € | 150.000 € | 90.000 € |
Las dos modalidades y por qué deciden si conservas la casa
Tras la Ley 16/2022 el procedimiento tiene dos caminos, y elegir bien es la decisión más importante de todo el expediente cuando hay vivienda de por medio.
Exoneración con plan de pagos
No hay liquidación previa del patrimonio. Conservas tus bienes y te comprometes a un plan de pagos con los créditos no exonerables. Es la vía que permite mantener la vivienda, y el artículo 497 contempla expresamente que el plan se extienda a cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual del deudor y de su familia, frente a los tres años del plazo ordinario.
Exoneración con liquidación
Se liquida la masa activa y con lo obtenido se paga a los acreedores; el resto se exonera. Es más rápida y más limpia, pero en esta modalidad no hay previsión legal que permita excluir la vivienda de las operaciones de liquidación. Es la vía natural cuando la casa ya no es salvable o cuando la deuda hipotecaria supera con mucho su valor.
🚨 La pregunta que decide la modalidad. ¿Puedes pagar la cuota hipotecaria con tus ingresos actuales, una vez cancelada la deuda privada? Si la respuesta es sí, el plan de pagos suele permitirte conservar la casa. Si es no, insistir en salvarla te lleva a un plan que incumplirás y que puede acabar en revocación. Prefiero decirlo el primer día aunque no guste.
Qué condiciones se exigen en la práctica para conservarla
La ley abre la puerta, pero los juzgados han ido perfilando qué hace falta para que esa puerta se abra de verdad. En la práctica se valoran tres cosas.
Primero, estar al corriente del pago hipotecario o poder regularizarlo. Una hipoteca ya vencida anticipadamente y en ejecución avanzada es difícil de reconducir. Segundo, que la relación entre el valor del bien y la garantía tenga sentido: si la vivienda vale mucho más de lo que se debe, el excedente es patrimonio realizable y los acreedores lo señalarán. Y tercero, la posición del acreedor hipotecario, que pesa aunque no tenga un derecho de veto absoluto.
Conviene además conocer el artículo 498 bis: los acreedores que representen al menos el 40 % del pasivo exonerable pueden impugnar el plan de pagos si no contempla la realización de los activos que no resulten necesarios, con la excepción prevista para la vivienda habitual. Es el punto donde más se juega un expediente con casa de por medio.
Qué pasa con la ejecución hipotecaria en marcha
La apertura del procedimiento paraliza las ejecuciones y embargos en curso, y eso incluye el resto de tu pasivo. Con la ejecución hipotecaria el tratamiento es más matizado, porque el acreedor con garantía real tiene una posición privilegiada, pero la declaración de concurso sí condiciona su desarrollo y abre una ventana de negociación que antes no existía.
Ese margen suele ser el momento más útil para plantear una reunificación de la deuda hipotecaria, una carencia temporal o una dación en pago negociada, ahora que el resto de acreedores ha dejado de presionar. En mi experiencia, un banco que ve un expediente serio en marcha se sienta a hablar mucho antes que uno que solo ve a un deudor asfixiado por doce frentes a la vez.
Cómo decidir qué hacer con tu vivienda
Sin saber lo que vale hoy la vivienda no se puede calcular nada. El valor de escritura o el de hace ocho años no sirven.
Deuda pendiente menos valor del bien. Esa diferencia es crédito ordinario y se exonera íntegramente.
Cancela mentalmente préstamos y tarjetas y mira si la cuota hipotecaria cabe. Ese número decide la modalidad.
Al corriente, con impagos puntuales o vencida anticipadamente. Cada escenario abre vías distintas y con plazos distintos.
Plan de pagos si la vivienda es sostenible y sirve de algo conservarla; liquidación si no lo es. Cambiar de idea a mitad cuesta caro.
Daniel llegó con 30.280 euros de deuda privada y una hipoteca al corriente. Estaba convencido de que acogerse significaba perder el piso, y por eso llevaba dos años aguantando. Se tramitó por la vía del plan de pagos, se canceló toda la deuda privada y conservó la vivienda. Lo que le ahogaba no era la hipoteca: eran las tarjetas.
Errores que veo cuando hay vivienda de por medio
Descartar el procedimiento por miedo a perder la casa. Es el error más caro y el más frecuente. La modalidad con plan de pagos existe precisamente para esto.
Dejar de pagar la hipoteca para «ir a lo importante». Al revés: la hipoteca es lo último que hay que dejar de pagar si quieres conservar la vivienda.
Poner la casa a nombre de un familiar. Es una transmisión rescindible, deja rastro evidente y compromete la buena fe. Lo detallo en los casos de denegación.
Trabajar con el valor de escritura. Sin tasación actualizada no sabes cuánto exceso hay, que es justo la parte que sí se cancela.
Seguir pagando una deuda ya sin casa detrás. Si la vivienda se ejecutó y arrastras el resto, esa deuda es exonerable al completo.
Preguntas frecuentes
¿Qué ocurre con mi hipoteca si me acojo a la Ley de Segunda Oportunidad?
La deuda hipotecaria no se exonera en la parte cubierta por el valor de la vivienda, según el artículo 489.1.8º del TRLC. Ahora bien, si eliges la modalidad con plan de pagos puedes conservar la vivienda siguiendo con las cuotas, mientras el resto de tu deuda privada se cancela.
¿Voy a perder mi casa obligatoriamente?
No. La modalidad de exoneración con plan de pagos no exige liquidación previa del patrimonio y permite mantener la vivienda habitual. El artículo 497 contempla incluso que el plan se extienda a cinco años cuando no se realiza la vivienda habitual, frente a los tres del plazo ordinario.
¿Se cancela la deuda que queda si el banco ya me quitó la casa?
Sí, íntegramente. La exclusión del artículo 489.1.8º alcanza solo hasta el límite del privilegio especial, es decir, hasta el valor de la garantía. Sin vivienda detrás, la deuda sobrante es crédito ordinario puro y se exonera al 100 %.
Debo más de lo que vale la casa, ¿qué pasa con la diferencia?
Esa diferencia se exonera. Si debes 190.000 euros y la vivienda cubre 140.000, los 50.000 restantes son crédito ordinario y quedan cancelados. Es un escenario muy habitual en hipotecas firmadas antes de la crisis inmobiliaria.
¿Qué modalidad me conviene si tengo vivienda?
Haz esta prueba: cancela mentalmente préstamos y tarjetas y comprueba si la cuota hipotecaria cabe en tu presupuesto. Si cabe, el plan de pagos suele permitirte conservarla. Si no cabe, insistir en salvarla lleva a un plan que se incumple y que puede acabar en revocación.
¿Pueden los acreedores oponerse a que conserve la vivienda?
Pueden impugnar el plan. El artículo 498 bis permite que acreedores que representen al menos el 40 % del pasivo exonerable impugnen el plan de pagos si no contempla la realización de los activos no necesarios, con la excepción prevista para la vivienda habitual.
¿Se para la ejecución hipotecaria al presentar la solicitud?
La apertura del procedimiento paraliza las ejecuciones y embargos en curso sobre el resto del pasivo. Con la ejecución hipotecaria el tratamiento es más matizado por la posición privilegiada del acreedor con garantía real, pero la declaración de concurso condiciona su desarrollo y abre margen de negociación.
¿Tengo que estar al corriente de la hipoteca para conservarla?
En la práctica es determinante. Los juzgados valoran que el deudor esté al corriente o pueda regularizar, la relación entre el valor del bien y la garantía, y la posición del acreedor hipotecario. Una hipoteca vencida anticipadamente y en ejecución avanzada es difícil de reconducir.
¿Puedo poner la casa a nombre de un familiar antes de solicitar?
No. Es una transmisión rescindible que deja un rastro documental evidente, puede constituir alzamiento de bienes y compromete la buena fe, que es el requisito de acceso al procedimiento. Es de las decisiones que más expedientes complican.
En qué normas me apoyo
Todo lo que cuento aquí sale del texto refundido de la Ley Concursal en su redacción vigente tras la Ley 16/2022, de 5 de septiembre, y de la doctrina fijada por la Sala Primera del Tribunal Supremo en las sentencias 259/2026 a 264/2026, de 18 de febrero de 2026, dictadas a la luz de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 7 de noviembre de 2024 (asuntos C-289/23 y C-305/23).
