Si no puedes pagar tu casa, probablemente temas que el banco inicie el proceso de embargo del inmueble. A continuación vamos a explicarte cuáles son tus opciones para parar la subasta de tu vivienda.

¿Cuándo se produce la subasta de la vivienda?

La subasta de una vivienda es el último paso de la ejecución hipotecaria. Y para que el banco pueda comenzar este procedimiento, es necesario que se haya producido un impago que sea equivalente al menos a:

• El 3% del capital, durante la primera mitad de la duración de la hipoteca. Este requisito se entiende cumplido siempre si se trata de 12 mensualidades, o de un número de cuotas que equivalga a 12 mensualidades.
• El 7% del capital, durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca. Se considerará cumplido este requisito si se trata de 15 mensualidades, o de un número de cuotas que equivalga a 15 mensualidades.

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.

ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.

Artículo 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Este criterio es recogido también por el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y es importante tener en cuenta que solo se aplica a las personas físicas y para las viviendas. En otros casos, se estará a lo establecido en el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿En qué consiste la subasta de la vivienda?

Se trata de una subasta judicial, en la pueden participar aquellos postores que reúnan los requisitos del artículo 647 de la LEC:

• Identificarse de forma suficiente.
• Declarar que conocen las condiciones generales y particulares de la subasta.
• Poseer la correspondiente acreditación, para lo que será necesario haber consignado el 5% del valor de los bienes. La consignación se realizará por medios electrónicos a través del Portal de Subastas, que utilizará los servicios telemáticos que la Agencia Estatal de la Administración Tributaria pondrá a su disposición, quien a su vez recibirá los ingresos a través de sus entidades colaboradoras.

El 5% de la fianza irá a cuenta del precio final del inmueble, en caso de ganar la subasta.

Respecto al modo en que se realizan las subastas, estas se hacen de forma electrónica, a través del portal de subastas del BOE.

Se admiten posturas durante 20 días naturales desde la apertura de la subasta, y no se cierran hasta que haya transcurrido una hora desde la última postura, si esta supera a la mejor realizada hasta entonces (aunque ello conlleve la ampliación del plazo de 20 días por un máximo de 24 horas).

Si la mejor postura es igual o superior al 50% del avalúo, se aprobará el remate en favor del mejor postor, y el rematante tendrá que consignar el importe de la postura (menos el depósito) en un plazo de 10 días desde la notificación del decreto. Una vez hecha la consignación, podrá poseer la vivienda.

¿Quieres evitar la subasta de tu vivienda?

Cómo evitar que subasten tu vivienda

Se pueden intentar distintas medidas para parar la subasta del inmueble, antes y después de que haya empezado la ejecución hipotecaria:

Antes de que comience la ejecución

Siempre que sea posible, será mejor intentar que no se inicie la ejecución hipotecaria. Y para ello, se pueden llevar a cabo distintas actuaciones:

1. Pedir que se reestructure la deuda

El deudor que se encuentre en umbral de exclusión puede solicitar al banco la reestructuración de la deuda, y este tendrá que proponer un plan de reestructuración en un plazo de un mes. Se trata de una medida regulada en el apartado 1 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo.

La reestructuración debe incluir una carencia de la amortización de capital por un periodo de 5 años, con la posibilidad de ampliar el plazo de amortización hasta 40 años.

También conllevará una disminución del tipo de interés durante el tiempo de carencia, que consistirá en el Euribor menos 0,10. En los préstamos fijos, se aplicará el tipo actual durante el tiempo de carencia.

Por otra parte, el propio deudor puede proponer un plan de reestructuración. La entidad bancaria tendrá que estudiar dicha propuesta y comunicar su decisión al interesado. Si rechaza el plan de reestructuración, deberá exponer las razones que le han hecho resolver en ese sentido.

2. Solicitar una quita

Si no se puede reestructurar la deuda hipotecaria, porque la cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar, existe la opción de pedir una quita en el capital pendiente de amortizar.

Esta quita puede ser del 25%, o bien equivaler a la mitad de la diferencia entre el valor actual de la vivienda y el valor resultante de restar al valor inicial de tasación 2 veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

Esta medida está prevista en el apartado 2 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012.

3. Pedir la dación en pago

Dentro del plazo de 24 meses desde la solicitud de la reestructuración de la deuda, se puede solicitar la dación en pago, que supone la cancelación del crédito y de las responsabilidades del deudor y de los avalistas que existan, en su caso.

La entidad tendrá que aceptar la entrega de la vivienda, a la entidad misma o a un tercero designado por el propio banco.

El deudor puede solicitar permanecer en la vivienda en calidad de arrendatario durante un plazo de 2 años, para lo cual tendría que pagar el 3% del total al que ascienda la deuda cuando se produzca la dación. Durante este plazo, el impago de la renta devengaría un interés de demora del 10%.

Cumpliendo los requisitos del apartado 3 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012, es posible cancelar la deuda mediante la entrega del inmueble. En otros casos, conseguir la dación en pago no es fácil, ya que casi ninguna hipoteca en el mercado contempla esta opción.

Después de la ejecución

Una vez que la ejecución ha comenzado, se pueden tomar las siguientes medidas:

1. Presentar oposición por cláusulas abusivas

En principio, el propio juzgado tiene que analizar de oficio que no existan cláusulas abusivas. Pero el deudor también puede solicitarlo, y si el juez le da la razón, podrá tomar dos determinaciones:

• Que la ejecución siga su curso, pero se eliminen las cláusulas que resultan abusivas.
• Que se suspenda la ejecución.

1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.

[…].

Artículo 82 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios

Algunos ejemplos de cláusulas abusivas en la hipoteca son los siguientes:

• Cláusulas suelo. Eran muy habituales en el pasado, e imponían un interés mínimo incluso si la hipoteca es variable. En muchos casos, se estableció de forma que los clientes no podían entender realmente su alcance, considerándose abusivas por ello.
• Cláusula de vencimiento anticipado. Hace años, los bancos se acogían a esta cláusula para embargar la vivienda aunque solo se hubiera dejado de pagar incluso una sola cuota. Hoy en día, se tienen que dar los requisitos del artículo 24 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
• Intereses de demora muy altos. Actualmente, los intereses moratorios no pueden ser superiores en un 3% al interés remuneratorio, conforme al artículo 114 de la Ley Hipotecaria (cuando se trata de inmuebles para uso residencial).

2. Solicitar la nulidad de las cláusulas abusivas

El deudor puede también pedir en sede judicial que se declaren nulas las cláusulas abusivas y se paralice la ejecución hipotecaria, al margen de este procedimiento.

¿Sirve el mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad para parar la subasta de una vivienda?

Con la nueva Ley de la Segunda Oportunidad, se pueden salvar las viviendas de la liquidación. Pero, para ello, es necesario estar al corriente del pago de la hipoteca, de modo que se puedan cancelar las otras deudas no hipotecarias.

En caso de no estar al corriente de pago de la hipoteca, la vivienda se subastará dentro del concurso, y se cancelarán todas las deudas restantes que no hayan sido subsanadas con la liquidación del patrimonio.

Hay muchos factores que intervienen a la hora de decidir qué debemos hacer para prevenir la subasta de nuestra vivienda y cómo evitarlo. Si deseas recibir asesoramiento gratuito, llámanos al 930 502 305 y un abogado experto estudiará tu caso sin compromiso para darte respuesta.

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