La normativa hipotecaria fue modificada con la entrada en vigor, el 16 de junio de 2019, de la Ley de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), que introdujo cambios sustanciales en las hipotecas firmadas con posterioridad a esa fecha.

Como garantía para los bancos, cuando el deudor no paga una o varias cuotas del préstamo hipotecario, esta ley permite la cláusula de vencimiento anticipado, mediante la cual se puede exigir toda la deuda cuando se cumplen una serie de requisitos.

Esta cláusula de vencimiento anticipado hace posible embargar la vivienda si se produce un impago en las condiciones previstas por la ley.

¿Qué es el vencimiento anticipado?

Las cláusulas de vencimiento anticipado permiten que el banco concluya el contrato hipotecario y pida la devolución de la totalidad del préstamo pendiente si el deudor incurre en el impago de varias cuotas, en los supuestos legalmente establecidos.

Para que se aplique la cláusula de vencimiento anticipado, es necesario que el titular de la vivienda no pueda o no quiera pagar la hipoteca, dejando de cumplir con las cuotas del crédito que le debe a la entidad bancaria prestamista.

La reforma normativa de la Ley 1/2013 ya limitó el incumplimiento de pago a un mínimo de 3 cuotas mensuales del préstamo hipotecario, pero la LCCI ha restringido aún más la capacidad de los bancos para ejercitar esta cláusula cuando el cliente es una persona física y se trata de una vivienda, en aras de proteger al consumidor.

¿Cuándo se aplica la cláusula de vencimiento anticipado en la actualidad?

El artículo 24 de la LCCI reformó la cláusula de vencimiento anticipado para las personas físicas con préstamos hipotecarios para viviendas, en cuyo caso la finalización del contrato será posible siempre que se den los siguientes requisitos:

• Que el deudor se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
• Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
  • Al 3% del capital inicial, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Se considera siempre cumplido este requisito si las cuotas impagadas son 12 mensualidades, o si se trata de un número de cuotas que equivalen a 12 mensualidades.
  • Al 7% del crédito durante la segunda mitad de la vida del préstamo. Se entiende cumplido siempre este requisito si las cuotas impagadas son 15 mensualidades, o si el número de cuotas equivale a 15 mensualidades.
• Que el prestamista haya requerido el pago al deudor concediéndole un plazo mínimo de 1 mes para su cumplimiento, con la advertencia de que si no se atiende a dicho requerimiento, le reclamará el total adeudado.

Este criterio viene recogido también en el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria, y el artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se remite a toda esta normativa para estos casos:

Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses en los términos en los que así se hubiese convenido en la escritura de constitución y consten en el asiento respectivo. Siempre que se trate de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre vivienda o cuya finalidad sea la adquisición de bienes inmuebles para uso residencial, se estará a lo que prescriben el artículo 24 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y, en su caso, el artículo 129 bis de la Ley Hipotecaria.

Por lo tanto, en base a los artículos legales mencionados, el acreedor puede reclamarle al deudor la obligación pendiente.

¿Cuándo una cláusula de vencimiento anticipado es abusiva?

La utilización de la cláusula supone el desahucio de los ocupantes de la vivienda por no poder cubrir las cuotas del préstamo hipotecario ni ser capaces de hacer frente al crédito pendiente por pagar. Por ello, para defender a los consumidores, los tribunales han seguido de cerca la aplicación de esta cláusula para asegurar que no suponga una práctica abusiva.

El Tribunal Supremo, en varias sentencias (por ejemplo, en la sentencia 463/2019, de 11 de septiembre; la sentencia 603/2019, de 12 de noviembre; la sentencia 616/2019, de 14 de noviembre; la sentencia 613/2019, de 14 de noviembre y la sentencia 663/2019, de 12 de diciembre) ha declarado que, para ejercitar la cláusula de vencimiento anticipado, el incumplimiento del deudor ha de ser grave o referirse una obligación de carácter esencial que justifique que se reclame la totalidad de la deuda pendiente.

También señala que la cláusula debe valorar la gravedad del incumplimiento en cuanto a la duración y cuantía del préstamo, siendo el vencimiento del total de la deuda una medida excepcional. Y, por último, que el derecho nacional ha de prever mecanismos con los que el consumidor pueda evitar su aplicación si adopta una conducta diligente de reparación.

La sentencia del Tribunal Supremo 331/2023, de 28 de febrero, resume la anterior doctrina de la siguiente forma:

Así, la sentencia 506/2008, de 4 de junio, declaró:

“como viene señalando la doctrina moderna atendiendo a los usos de comercio y vista la habitualidad de dichas cláusulas en la práctica bancaria reciente, existen argumentos para defender la validez de tales estipulaciones, como la convenida, al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil), en el caso de autos, cuando concurra justa causa para ello, es decir, cuando nos encontremos ante una verdadera y manifiesta dejación de las obligaciones de carácter esencial contraídas, como puede ser, ciertamente, el incumplimiento por el prestatario de la obligación de abono de las cuotas de amortización de un préstamo…

[…]

En suma, para que una cláusula de vencimiento anticipado supere los mencionados estándares debe modular la gravedad del incumplimiento en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación. Desde ese punto de vista, esta sala ha considerado de forma reiterada que una cláusula de vencimiento anticipado que permite la resolución por el incumplimiento de un solo plazo, incluso parcial y respecto de obligaciones accesorias, debe ser reputada abusiva, dado que no se vincula a parámetros cuantitativa o temporalmente graves

Sentencia del Tribunal Supremo 331/2023, de 28 de febrero

Con los cambios incluidos en la LCCI, es posible eliminar la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario tanto si se ha aplicado como si todavía no. De hecho, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado sentencias en las que contempla que la cláusula pueda anularse al considerarse abusiva aunque no se haya ejecutado aún, o cuando el banco haya esperado el tiempo legal necesario para aplicarla.

Por tanto, la posible abusividad dependerá de los términos en que la condición general permita el vencimiento anticipado, no de la simple inclusión de la cláusula de vencimiento anticipado en la escritura hipotecaria, que no es ilícita en sí misma.

¿Qué pasa si el procedimiento de ejecución hipotecaria ya está iniciado?

La Sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre, indica que, en el caso de haber procedimientos de ejecución hipotecaria en curso en los que no se haya producido aún la entrega de la posesión al adquirente, sucederá que:

• Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, serán archivados.
• Los procesos en los que se aplicó la cláusula de vencimiento considerada nula con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013 (que exigió un mínimo de tres mensualidades impagadas), y el incumplimiento del deudor no reúna las condiciones de gravedad y proporcionalidad previstos en la Ley 5/2019, serán igualmente archivados.

¿Se puede archivar un procedimiento hipotecario antiguo aunque el banco haya ejecutado la vivienda?

Según la citada jurisprudencia del Tribunal Supremo, sería posible pedir el archivo del procedimiento hipotecario aunque la vivienda haya sido adjudicada en subasta, siempre que se trate de un consumidor y el banco no haya tomado posesión de la vivienda.

En este caso, habría que solicitar a través de un incidente extraordinario la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de la hipoteca siempre que el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad previstos en la LCCI. No obstante, si la posesión de la vivienda adjudicada en subasta ya está entregada al Banco, no es posible solicitar el archivo.

¿Se puede salvar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad?

La Ley de la Segunda Oportunidad permite salvar la vivienda siempre y cuando se mantenga al corriente de pago el crédito hipotecario. De este modo, se podrá proteger la vivienda del embargo y al mismo tiempo cancelar todas las otras deudas no hipotecarias: préstamos personales, tarjetas de crédito, microcréditos, deudas con Hacienda y la Seguridad Social, etc.

Con la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad de 2022, ahora es posible proteger todo el patrimonio del deudor, incluyendo la vivienda, si se cancela solo parte de las deudas en un principio y se sigue un plan de pagos para el resto.

Esta es una solución especialmente interesante para aquellas personas que tienen deudas importantes y por ese motivo tampoco pueden hacer frente a la hipoteca.

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