Dejar de pagar la hipoteca de forma puntual no conlleva problemas especialmente importantes, pero si el impago continúa, el deudor puede tener que enfrentarse a una ejecución hipotecaria. Te explicamos todo lo que debes saber sobre el procedimiento de ejecución hipotecaria y cómo evitarlo.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que se cobran las deudas insatisfechas de una hipoteca. El acreedor, que será la entidad bancaria, podrá ejecutar la garantía cuando el deudor no se haya hecho cargo de sus responsabilidades contractuales durante un cierto tiempo, pudiendo llegar al embargo del inmueble e incluso al desahucio.
¿Qué se cobra a través de la ejecución hipotecaria?
A través de la ejecución hipotecaria, se cobra el capital pendiente que haya vencido y que quede por vencer hasta la finalización del préstamo hipotecario, más los intereses de demora que en cada caso correspondan.
¿Cómo se desarrolla la ejecución hipotecaria?
Lo primero que tenemos que tener en cuenta es que el banco no puede instar la ejecución hipotecaria por no haber pagado alguna cuota. La entidad debe seguir el procedimiento que vamos a ver a continuación:
Aplicación del vencimiento anticipado
El banco tiene que aplicar en primer lugar la cláusula de vencimiento anticipado para proceder a la ejecución hipotecaria. Por dicha cláusula, puede anular el contrato en caso de incumplimiento por la otra parte.
Solo podrá aplicar esta cláusula en los siguientes casos:
- Si el deudor debe al menos 12 cuotas o el equivalente al 3% del importe de la hipoteca, en caso de estar en la primera mitad del plazo de devolución.
- O bien, 15 cuotas o el equivalente al 7% del importe de la hipoteca, en la segunda mitad del plazo de devolución.
La entidad tendrá que avisar al deudor con al menos un mes de antelación de las cantidades que debe, y de que iniciará la ejecución hipotecaria en su caso.
Presentación de la demanda de ejecución
Después de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado, el banco podrá presentar en el juzgado una demanda ejecutiva para que dé comienzo la ejecución hipotecaria. Será competente el juzgado de primera instancia de aquella localidad en la que se encuentre el inmueble.
Notificación de la demanda al deudor
El siguiente paso consiste en que el juzgado envíe la notificación de la demanda al deudor, requiriéndole al pago de las cuotas impagadas, el importe pendiente, los intereses de demora y los gastos procesales.
Certificación de cargas
A continuación, el juez solicitará un certificado de cargas del Registro de la Propiedad, documento que acredita la existencia de la hipoteca sobre la vivienda y demás cargas que pesen sobre la misma.
Convocatoria y celebración de subasta
Una vez obtenida la certificación de cargas, se señalará fecha y hora de celebración de la subasta. La convocatoria tendrá que ser publicada en el tablón de anuncios del ayuntamiento, el del Registro de la Propiedad y el del juzgado. También se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Llegada la fecha, el inmueble se subastará al mejor postor en el portal virtual de subastas del BOE. La propiedad saldrá a subasta por el valor indicado en la escritura de la hipoteca, y no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación.
Se quedará la vivienda quien más dinero ofrezca por ella, siempre que el precio sea de al menos el 70% del valor de lanzamiento. Si se trata de un valor más bajo o nadie puja por la vivienda, se la podrá adjudicar el banco por un valor del 70% del de lanzamiento, o por la cantidad que se le deba si es superior al 60% del valor de tasación.
Desahucio
Finalmente, en el Registro de la Propiedad se inscribirá el nuevo propietario de la vivienda, quien podrá reclamar su entrega y posesión. Si el anterior propietario sigue en ella, acudirá una comitiva judicial al domicilio, obligándole a abandonarla.
¿Cómo paralizar la ejecución hipotecaria?
Existen varias opciones para intentar paralizar la ejecución hipotecaria. Si se trata de tu vivienda habitual, puedes enervar la acción hipotecaria, pagando las cuotas que debes más los intereses.
También es posible intentar un acuerdo con el banco, reestructurando la deuda a cambio de comprometerse a atender al pago de la misma. Así por ejemplo, se puede negociar un plazo mayor para pagarla, de forma que se rebaje la cuota (aunque al final se pueden pagar más intereses).
También es muy importante comprobar si el contrato hipotecario contiene cláusulas abusivas. Es necesario hacerlo en los 10 días siguientes a la notificación de la ejecución, y en tal caso, se puede demandar al banco.
Otra posibilidad consiste en acogerse al Código de Buenas Prácticas, en caso de encontrarse en unas condiciones económicas especialmente malas. No es fácil conseguirlo, pero, de ser así, el banco puede hacer una quita de la hipoteca.
Por otra parte, una vez subastada y adjudicada la hipoteca, la única forma de intentar evitar el desahucio es certificar judicial o notarialmente que se forma parte de un colectivo vulnerable. De este modo se puede vivir durante dos años en la vivienda, pero en régimen de alquiler.
Pautas para evitar llegar a una ejecución hipotecaria
Como hemos visto, hay opciones para paralizar la ejecución hipotecaria. Pero, siendo realistas, esto no es sencillo. Por lo tanto, siempre es mucho mejor intentar que no se llegue a la ejecución, para lo que te recomendamos que sigas los siguientes consejos:
No te endeudes por encima de tus posibilidades
Aunque el banco esté dispuesto a concederte una determinada financiación para una hipoteca, porque considera que tienes capacidad para pagarla, eres tú quien debe decidir si realmente la cuota de la hipoteca es un coste al que puedas hacer frente.
En este sentido, el Banco de España recomienda que la hipoteca no suponga un gasto superior al 35% de las ganancias mensuales del núcleo familiar.
Intenta no contratar una hipoteca variable
Las hipotecas variables suponen unos intereses más bajos que las hipotecas a cuota fijo, pero están sujetas a las variaciones del euríbor. Por lo tanto, puedes encontrarte en la situación de tener que pagar una cuota por tu hipoteca a la que te cueste hacer frente.
La estabilidad es fundamental a la hora de pagar una hipoteca, por lo que, si es posible, es recomendable contratar mejor una hipoteca fija.
¿Tienes más deudas sin pagar?
En ese caso, una opción a tener en cuenta es la Ley de la Segunda Oportunidad. Con este proceso legal, se cancelan las deudas pendientes y puede llegar a salvarse la vivienda de la subasta. Todo depende de cada caso particular.
Siempre que cumplas los requisitos de la Ley de la Segunda Oportunidad, podrás escoger entre dos opciones:
- Cancelar todas tus deudas y perder la vivienda habitual.
- Cancelar parte de las deudas, comprometerte a un plan de pagos y salvar la vivienda.
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